Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli mülkiyete konu taşınmazların satışıyla ilgili olarak vatandaşları bir kez daha bilgilendirdi. Özellikle hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken önemli bir yasal düzenleme olan şufa hakkı konusunda uyarıda bulunuldu. Kurum yetkilileri, kanunla tanınan bu ön alım hakkının kullanılabilmesi için belirli bir sürenin bulunduğunu ve bu sürenin titizlikle takip edilmesi gerektiğini belirtti. Aksi takdirde, kişilerin sahip oldukları öncelikli alım hakkını yitirme riskiyle karşı karşıya kalacakları vurgulandı. Türk Medeni Kanunu’na göre ön alım hakkı, bir hissedarın kendi payını yabancı birine satması durumunda diğer paydaşlara aynı şartlarda o hisseyi satın alma önceliği veren bir haktır.
Şufa Hakkının Tanımı ve Yasal Dayanağı
Türk Medeni Kanunu'nda "ön alım hakkı" olarak adlandırılan ve yaygın olarak "şufa hakkı" şeklinde bilinen düzenleme, hisseli mülkiyetlerde hissedarlar arasında denge sağlamayı amaçlar. Bu yasal hak, paydaşlardan herhangi birinin kendi hissesini hisse sahibi olmayan üçüncü bir kişiye satması durumunda devreye girer. Diğer hissedarlar, satışın yapıldığı koşullarla aynı payı öncelikli olarak satın alma yetkisine sahip olurlar. Bu, hisseli taşınmazlarda istenmeyen paydaşların ortaklığa katılmasını engellemek için konulmuş bir mekanizmadır.
Hak Kullanımı İçin Başlayan Kritik Süre
Kanunla tanınan ön alım hakkının kullanılabilmesi için belirli bir zaman sınırlaması bulunmaktadır. Hisseli payın üçüncü bir kişiye satıldığının, diğer hissedarlara noter kanalıyla resmi olarak bildirilmesinin ardından, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar için bir süre başlar. Bu süre, bildirim ulaştıktan sonra sadece 90 gündür. Yasal düzenleme, paydaşların haklarını kullanmaları için yeterli ancak sınırlı bir zaman dilimi tanımaktadır. Bu 90 günlük süre, hak sahibinin dava açması için son tarihtir.
Sürenin Kaçırılmasının Sonuçları
Belirlenen 90 günlük yasal süre zarfında, ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ilgili mahkemede bir ön alım davası açması zorunludur. Eğer, pay satışının noterle bildirilmesinin ardından geçen 90 gün içinde yasal mercilere başvurulmazsa, diğer hissedarların satılan taşınmaz payı üzerindeki öncelikli satın alma hakkı tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu durum, hak sahipleri için ciddi bir kayıp anlamına gelir ve bir daha bu hak iddia edilemez hale gelir. Vatandaşların hak kaybı yaşamamaları için kendilerine gelen tebligatları dikkatle takip etmeleri önerilir.
Feragatname ve Hukuki Risklerin Yönetimi
Hisseli tapu satış işlemlerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, diğer hissedarlardan alınacak feragatname belgeleridir. Satış sırasında, diğer paydaşlardan ön alım haklarından feragat ettiklerine dair usulüne uygun resmi bir belge (feragatname) alınmaması, ilerleyen dönemlerde hukuki uyuşmazlıklara ve sorunlara yol açabilmektedir. Tapuda satış işlemi gerçekleşse dahi, eğer diğer hissedarlardan geçerli bir feragatname alınmamışsa, bu paydaşlar yapılan satışa itiraz etme ve mahkeme yoluyla satışın iptalini talep etme hakkına sahiptir. Feragatname alınmayan durumlarda, diğer hissedarların satışa itiraz ederek dava açabilmeleri için de belirli bir zaman sınırı bulunmaktadır. Satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içerisinde ilgili mahkemeye başvuruda bulunulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, hisseli tapu sahiplerini tüm süreci büyük bir dikkatle takip etmeleri konusunda bir kez daha uyardı. Bir satış işlemi gerçekleştiğinde, yasal zorunluluk gereği diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılması gerekmektedir. Eğer bildirim ulaştıktan sonra 90 gün içerisinde dava açılmazsa veya önceden verilmiş bir feragat beyanı yoksa, ön alım hakkı geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmektedir. Vatandaşların mağdur olmamaları adına, kendilerine bir satışın bildirilip bildirilmediğini özenle takip etmeleri ve gerektiğinde vakit kaybetmeden yasal yollara başvurmaları tavsiye edilmektedir.