Uzmanlara göre, özellikle sözleşme aşamasında yapılan hatalar, hak sahiplerinin mülkiyetini kaybetmesine kadar gidebilecek ciddi sonuçlar doğurabiliyor. Kimi vatandaş, müteahhit firmalara güvenerek aceleyle imza atarken; kimi ise detayları okumadan onay verdiği maddeler yüzünden evsiz kalma riskiyle karşı karşıya kalıyor. Kentsel dönüşüm sürecinde atılan her imzanın, maddi ve hukuki sorumluluk taşıdığı vurgulanıyor.
1 – Tüm Proje Detaylarının Sözleşmede Yer Alması
Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce en önemli adım, sözleşmenin her detayının açıkça yazılı olmasıdır. İnşaat süresi, bitiş tarihi, daire teslim planı, tapu kayıt bilgileri ve yapı ruhsat durumu gibi tüm unsurlar, anlaşmada açıkça belirtilmeli. Eksik ya da muğlak bırakılan herhangi bir ifade, ilerleyen dönemde ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.
Uzmanlar, özellikle “teslim süresi” ve “proje özellikleri” konusundaki maddelerin yazılı taahhüt altına alınması gerektiğini vurguluyor.
2 – Taşınmazın Değerinin Baştan Belirlenmesi
Tapu sahiplerinin yeni konut veya arsa payı karşılığında alacakları değerin, proje başlamadan önce net bir şekilde belirlenmesi gerekiyor. Bu değer piyasa koşulları göz önüne alınarak hesaplanmalı ve ileride oluşabilecek değer artışı paylaşımı da sözleşmede açıkça yer almalı.
Birçok kentsel dönüşüm projesinde, mülk değerinin sonradan düşük gösterilmesi hak kayıplarına yol açıyor. Bu nedenle, baştan yapılan doğru değerleme büyük önem taşıyor.
3 – Yasal Hakların Açıkça Tanımlanması
Kentsel dönüşüm sürecinde tapu sahipleri kadar kiracılar da yasal haklara sahiptir. Bu haklar; geçici konut yardımı, kira desteği, taşınma süresi ve değer artışı payı gibi başlıklarla sözleşmede yer almalı. Vatandaşların, haklarının korunabilmesi için bu hakların “detaylı biçimde” yazılı hale getirilmesi zorunludur.
Uzmanlar, “sözlü beyanlara değil, yazılı hükümlere güvenin” diyerek vatandaşları uyarıyor.
4 – Sigorta ve Teminatların Sağlanması
İnşaat sürecinde oluşabilecek zarar, gecikme veya iflas gibi durumlarda hak sahiplerinin mağdur olmaması için sigorta poliçeleri ve müteahhit teminatları sözleşmede mutlaka yer almalı.
Müteahhitin mali teminatı, olası bir proje duraksamasında vatandaşın kaybını karşılamak için güvence oluşturur. Bu nedenle, her hak sahibinin kendi güvenliği için bu maddeyi talep etmesi gerekiyor.
5 – Katkı Payı ve Ödeme Planının Belirlenmesi
Kentsel dönüşümde taraflar arasındaki en sık uyuşmazlık konularından biri katkı payı ve ödeme planıdır. Hak sahiplerinin projeye katkı sağlayacakları miktar ve bu katkının hangi takvimle ödeneceği açıkça belirtilmelidir.
Bu düzenleme, gelecekte doğabilecek finansal anlaşmazlıkların önüne geçer ve proje sürecini şeffaf hale getirir.
6 – Hukuki ve İdari Şartların Tamamlanması
Projenin başlamasından önce imar izni, yapı ruhsatı, çevresel etki raporu gibi tüm yasal süreçlerin tamamlanmış olması şarttır. Aksi halde proje, hukuki engellere takılabilir.
Ayrıca, taraflar arasında doğabilecek bir uyuşmazlık halinde hangi mahkemenin yetkili olacağı sözleşmede belirtilmelidir. Bu madde, olası dava süreçlerinde tarafların zaman kaybını önler.
7 – Esnek Maddelerle Sürecin Güvence Altına Alınması
Kentsel dönüşüm projeleri, ekonomik veya teknik nedenlerle plan dışına çıkabilir. Bu durumda esnek sözleşme maddeleri, hem hak sahibini hem de müteahhidi korur.
Örneğin, inşaat süresinde yaşanabilecek gecikmelere karşı cezai şart ya da alternatif teslim planı konulabilir. Böylece proje ertelense bile hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması sağlanır.
Uzmanlardan Vatandaşlara: “Okumadan İmza Atmayın”
Gayrimenkul hukukçuları, son dönemde artan kentsel dönüşüm anlaşmazlıklarının çoğunun bilinçsizce atılan imzalardan kaynaklandığını söylüyor. Vatandaşların mutlaka bir avukat veya danışman eşliğinde sözleşmeyi incelemesi öneriliyor.
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde şehirlerin yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının artması açısından büyük bir fırsat olarak görülüyor. Ancak yanlış adımlar, yıllar sürecek mağduriyetlere kapı aralayabiliyor.
