Kayseri Haber / Kayserili Avukat Muhammed Eldek’e kira sözleşmeleri hakkında merak edilenleri sorduk. Kayseri’de özel bir ofisi bulunan Eldek barınmanın en temel ihtiyaçlardan biri olduğunun altını çizerek kira sözleşmelerine dair merak edilen soruları cevapladı.
“Kayseri’de Sümer Hukuk Plaza’da avukat olarak mesleki faaliyetlerimi sürdürmekteyim. Barınma en temel ihtiyaçtır; ancak zorlaşan ekonomik şartlarda kira ilişkileri kiracı içinde, konut sahipleri içinde sistem içindeki bazı aksaklıklar sebebiyle karmaşık bir hal aldığını söyleyebilirim. Her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi gerektiğini, bundan sebep yargı kararlarının olayın özelliklerine göre değişebileceğini hatırlatarak genel bir bilgilendirme yapmaya çalışacağım” şeklinde konuştu.
“Ev Sahibi ile Kiracı Arasında Yazılı Sözleşme Zorunlu Mudur? Sözlü Sözleşmeler Geçerli midir?”
Kayseri’de kiracıların ve ev sahiplerinin en çok merak ettiği “Ev sahibi ile kiracı arasında yazılı sözleşme zorunlu mudur? Sözlü sözleşmeler geçerli midir?” sorusuna ise net ifadelerle yanıtlayan Av. Muhammed Eldek sözleşmenin sözlüde olabileceğini ancak yazılı sözleşmenin ispat açısından daha güvenli olduğunun altını çizen Eldek;
“Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme, sözleşme içeriğinin ispatını kolaylaştırır. Örneğin sözleşme başlangıç tarihi ne zamandır, hangi tarihte kiraya zam yapılacaktır gibi. Kira sözleşmesinin 2 esaslı unsuru bulunmalıdır, kiralanan taşınmaz ve kira bedelidir. Sözlü ilişkide kiracılığın ispatı için elektrik, su, doğalgaz abonelikleri veya banka dekontları delil olarak kullanılabilir. Kira bedelinin miktarı, taksitli ya da peşin olarak ödeneceğin tespiti de önemlidir. Özellikle kira ödemelerinin mutlaka banka kanalıyla ve açıklama kısmına ‘kira bedeli’ yazılarak yapılması, her iki tarafı da hukuki risklerden korur” ifadelerini kullandı.
“Kira bedelinin elden verildiği durumlarda taraflar ne gibi sorunlarla karşılaşabilir?”
Kira bedelinin nasıl ödenmesi gerektiği konusunda da önemli bilgiler paylaşan Kayserili Avukat Muhammed Eldek ödeme yönteminin ispat yükü kiracıdadır ifadelerini kullanarak soruya açıklık getirdi.
“Hukukta ‘Kötü ödeyen iki kere öder’ diye bir risk vardır. Elden ödemede ispat yükü kiracıdadır; belge alınmazsa borç ödenmemiş sayılabilir. Ayrıca elden ödeme, Maliye Bakanlığı tarafından vergi kaçağı olarak değerlendirilmekte ve hem kiracıya hem ev sahibine ciddi cezalar uygulanmaktadır. Bu nedenle ödemelerin banka üzerinden yapılması yasal zorunluluktur.”
Ev Sahipleri Kira Artışını Neye Göre Yapar? "1 Yıl Doldu, Çık" Diyebilir mi?
Kira artış oranları ve kira sözleşmelerinin süresine ilişkin son dönemde yaşanan tartışmaları değerlendiren Avukat Muhammed Eldek, mevcut yasal düzenlemelerin hem kiracı hem de ev sahibi açısından önemli sınırlar içerdiğine dikkat çekti. Eldek, özellikle TÜFE oranı sınırı ve 10 yıllık uzama süresi sonrasında doğan tahliye hakkı konusunda kamuoyunda yanlış bilinen noktalar bulunduğunu vurgulayarak
“Kira artış oranı, taraflarca sözleşmenin niteliğine de dikkat ederek taraflarca kanunen son 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Süre konusuna gelince; konut kiralarında sözleşme süresi bittiğinde ev sahibi "süre doldu" diyerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracı bildirmediği sürece sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye hakkına sahip olur” ifadelerini kullandı.
"Kendim oturacağım", "Oğlum gelecek" veya "Evi sattım" diyen ev sahibine karşı kiracı ne yapabilir?
Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında en sık başvurulan yollardan birinin “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davaları olduğunu belirten Avukat Muhammed Eldek, hem mevcut malikler hem de yeni ev sahipleri açısından farklı usul ve sürelerin bulunduğunu söyledi. Eldek, özellikle arabuluculuk şartı ve dava sürelerinin kaçırılmasının hak kaybına yol açabileceğine dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:
“Konu en çok dava açılan husustur. Kanunumuz ev sahibine veya yeni malike ‘ihtiyaç nedeniyle tahliye’ hakkı tanımıştır. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir.
Burada kritik olan usul ve sürelerdir:
Mevcut Ev Sahibi İçin: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeni Ev Sahibi İçin: Tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeli ve 6 ay sonra dava açmalıdır.
Ayrıca 2023 itibarıyla tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olmuştur. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmazsa veya yasal sürelere uyulmazsa, haklı olsanız bile dava reddedilir. Süreçlerin 2-3 yıl sürebildiği yargı sistemimizde mağdur olmamak için mutlaka avukat desteği alınmalıdır.”
