Kentsel dönüşüm projeleri Türkiye genelinde hız kazandıkça, tapu sahiplerinin karşı karşıya kaldığı hukuki riskler de artıyor. Özellikle müteahhitlerle yapılacak sözleşmelerde ihmal edilen her ayrıntı, ileride büyük hak kayıplarına neden olabiliyor. Uzmanlara göre, dönüşüm sürecinde yapılacak en küçük hatalar bile telafisi zor sonuçlar doğurabiliyor. Bu nedenle sözleşme hazırlarken yalnızca metni değil, muhtemel senaryoları da göz önünde bulundurmak gerekiyor.
Proje Takvimi, Ruhsat ve Tapu Bilgileri Eksiksiz Yazılmalı
Sözleşmede projenin başlangıç ve bitiş tarihleri net bir şekilde belirtilmeli. Ayrıca inşaat ruhsatı ve arsa tapusu gibi belgelerin güncel ve doğru şekilde kayda geçirilmesi, tapu sahiplerinin haklarının güvence altına alınması açısından büyük önem taşıyor. Projenin hangi koşullarda iptal edilebileceği veya süre uzatımı olabileceği gibi maddeler de açıkça yazılmalı.
Değer Tespiti ve Paylaşım Şartları Belirlenmeli
Yıkılacak mevcut yapının piyasa değeri ile yeni yapılacak dairelerin m² bazlı değerleri arasında bir denge oluşturulmalı. Eğer dönüşüm sonrasında proje değer kazanırsa, bu artıştan doğacak ek gelir nasıl paylaşılacak? Bu gibi senaryolar sözleşmede net biçimde yer almalı. Hak sahiplerinin kaç metrekare daire alacağı, hangi cephede ve katta yer alacağı gibi ayrıntılar da yine açıkça tanımlanmalı.
Sigorta ve Mali Teminatlar Olmazsa Olmaz
İnşaat sürecinde oluşabilecek zararların önlenmesi için müteahhitin, hem yapı sigortası hem de iş kazalarına karşı üçüncü şahıs sorumluluk sigortası yaptırması şart. Ayrıca müteahhidin mali yeterliliğini belgeleyen banka teminat mektupları veya teminat senetleri sözleşmeye eklenmeli. Böylece proje yarıda kaldığında hak sahiplerinin mağduriyeti bir nebze olsun önlenebilir.
Geçici Barınma ve Katkı Payı Açıklanmalı
Dönüşüm süresince hak sahiplerinin geçici olarak nerede kalacakları, kira yardımı alıp almayacakları ve bu yardımın süresi de sözleşmeye yazılmalı. Ayrıca katkı payı talep edilecekse ne kadar, hangi tarihlerde ve hangi koşullarda ödeneceği detaylandırılmalı. Belirsiz ifadeler, ilerleyen süreçte ciddi anlaşmazlıklara zemin hazırlayabiliyor.
Beklenmedik Durumlar İçin Esnek Hükümler Şart
Maliyet artışları, projede değişiklik talepleri veya idari izinlerde yaşanabilecek gecikmeler gibi olasılıklar da sözleşmede esnek ama sınırları belirli ifadelerle düzenlenmeli. Özellikle müteahhitin değişmesi ya da projeyi devretmesi halinde hak sahiplerinin haklarının korunup korunmayacağı açıkça belirtilmeli.
Sözleşme, Tapu Sahipleri İçin Hukuki Güvence
Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşmeler yalnızca bir formalite değil, uzun sürecek inşaat sürecinin hukuki temelini oluşturan bir belgedir. Bu nedenle sözleşmelerin mutlaka uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi gerekiyor. Tapu sahipleri, bu metin üzerinden yasal olarak korunur ve gelecekteki tüm haklarını buradan talep eder.
Her Maddeye İmza Atmadan Önce İkinci Kez Bakın
Sözleşme maddelerinin ayrıntılı olması, sürecin şeffaf ve güvenilir bir şekilde yürütülmesini sağlar. Ayrıca projenin resmi kurumlar tarafından onaylanmış ve ruhsatlandırılmış olması da yasal bir güvence sunar. Bu nedenle hak sahiplerinin, sözleşmeye atacakları her imzanın uzun vadeli sonuçlarını dikkate alması büyük önem taşır.
