Kiraya verenin, 'kira sözleşmesinin süresinin dolduğu andan itibaren kiracının taşınmazdan çıkarılabileceği' yanlışı hakkında bilgi sahibi olun
Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme taraflardan birisinin yükümlülüklere uymaması halinde taraflarca sona erdirilebileceği gibi, kendiliğinden de sona erebilir.
Kira sözleşmesi; belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kurulabilir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin dolması halinde, sözleşme sona ermez ve mal sahibi veya kiraya veren, kiracının kontratının bitmesinden bahisle ondan konut ve çatılı işyerinden çıkmasını isteyemez. Kira kontratını sözleşmenin dolmasından en az on beş gün önce bildirmek suretiyle fesih hakkı yalnızca, kiracıya tanınmış bir haktır. Kiracı, fesih bildiriminde bulunmaz ise, sözleşme aynı koşullar ve bir yıllık süreyle kendiliğinden uzayacak ve belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir.
Kanun maddesine göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırışmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel uygulamada belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir uygulamanın bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Bununla birlikte taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimin geçerliliği feshin yazılı olması şartına bağlıdır.
Kısaca doğru bilinen yanlışı özetleyecek olursak: Kira kontrat süresinin dolması ile kiraya veren veya taşınmaz sahibinin, kiracının derhal kiraya verilenden tahliyesini istemesi mümkün değildir. Belirli süreli olarak düzenlenmiş olan kira sözleşmesi, kiracının kontrat süresinin dolmasından 15 gün önce fesih bildirimi yapmadığı durumda ve kira ilişkisi sona ermesi neticesinde belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşerek devam edecektir. Bu durumun istisnası; başlangıçta 1 yıllık düzenlenen kira kontratının üzerinden 10 yıl geçmesi halinde söz konusu olmaktadır, bu halde kiraya veren, düzenleteceği ihtarname ile, kiracıya hiç bir gerekçe göstermeksizin taşınmazının tahliyesini isteyebilir. Pek tabi kiralananın tahliyesinin istenmesi için mutlak fesih şartlarının oluşması halinde kiraya veren ya da mal sahibinin konut ve çatılı işyerinden kiracının tahliyesini talep etmesi zaman bakımından süreye bakılmaksızın mümkün olacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15837 E. ,2018/4527 K. Sayılı ilamında da belirttiği üzere; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir... Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya fesih bildiriminin tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir...
