Yargıtay, ortak tapulu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkına ilişkin dikkat çeken bir emsal karara imza attı. Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, fiili taksimin bulunmadığı tarla ve benzeri taşınmazlarda satış sonrasında yapılacak ön alım talepleri yeniden değerlendirilecek. Ancak satış sırasında itiraz etmeyen paydaşların sonradan hak iddia etmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin kararı, ortak tapulu ev ve tarlaların satışında kullanılan ön alım hakkının sınırlarını netleştirdi. Yüksek Mahkeme, hak sahiplerine ait bölümlerin sınırlarının belirli olmaması halinde satışın sonuçlarının farklı değerlendirileceğine dikkat çekti. Karara göre, satış öncesinde hak iddia etmeyen paydaş, tapu devrinden sonra da ön alım talebinde bulunamayacak.
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle miras yoluyla edinilen veya birden fazla kişiye ait tek tapulu tarlalar açısından büyük önem taşıyor. Bu tür taşınmazlarda pay sahipleri arasında satış nedeniyle sık sık uyuşmazlık yaşandığı biliniyor.
Şufa Hakkı Nedir?
Kararda, kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkının tanımına da yer verildi. Buna göre bu hak, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor. Yasal ön alım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk niteliğinde bir kısıtlaması olarak değerlendiriliyor ve ancak bir payın üçüncü kişiye satılması ve diğer paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanması halinde ortaya çıkıyor.
Tarla Davasında Sınır Çizgisi Belirleyici Oldu
Yargıtay’ın önüne gelen somut olayda, ortak tapulu bir tarlada yapılan satış sonrası açılan ön alım davası incelendi. Pay sahiplerinden biri hissesini üçüncü kişiye sattıktan sonra diğer paydaş satışın kendi adına yapılması talebiyle dava açtı.
Satışı yapan pay sahibi savunmasında, tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani herkesin kullandığı bölümün belli olduğunu ileri sürdü. İlk derece mahkemesi de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine yeniden Yargıtay’ın önüne geldi. Dosyadaki bilirkişi raporunda, tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu, ayrıca sınır çizgileri ya da belirgin ayırıcı hatların bulunmadığı tespit edildi.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bilirkişi tespitlerinin mahkeme kararında dikkate alınmadığını belirtti. Kararda, taşınmazın paydaşlar arasında özel olarak taksim edilip edilmediğinin araştırılması gerektiği vurgulanarak yerel mahkeme kararı bozuldu.
Kararda ayrıca şu değerlendirme yer aldı: Paydaşlar kendi aralarında taşınmazı bölmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, bu bölümü kullanan kişinin payını üçüncü kişiye satması halinde satış sırasında itiraz etmeyen diğer paydaşın sonradan ön alım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı olacak.
Karar Ne Anlama Geliyor?
Karar, ortak tapulu tarlalarda hem fiili taksimin varlığının hem de satış anındaki tutumun belirleyici olduğunu ortaya koydu. Eğer paydaşlar taşınmazı fiilen bölmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen kişinin sonradan ön alım hakkını kullanması mümkün olmayacak.
Öte yandan fiili taksim bulunmayan durumlarda mahkemelerin bu hususu ayrıntılı şekilde araştırması gerekecek.
Yargıtay’ın bu kararı, ortak tapulu taşınmazlarda satış yapacak ya da ön alım hakkını kullanmayı düşünen paydaşlar için emsal niteliği taşıyor. Özellikle tarla satışlarında sınırların netliği ve satış anındaki itiraz süreci, olası davalarda belirleyici rol oynayacak.
