Uygulama imar planı değişiklikleriyle taşınmazların değerinde oluşan artışın yüzde 90’ı artık “değer artış payı” olarak kamuya geçecek. Yeni yönetmelik, bu payın nasıl hesaplanacağını, kimlerden alınacağını ve hangi durumlarda muaf olunacağını ayrıntılı şekilde düzenliyor.
İmar planı değişikliğinde değer artış payı nedir?
Yeni “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği”, uygulama imar planı değişikliği sonrası taşınmazın değerinde oluşan artışın %90’ının kamuya “değer artış payı” olarak alınmasını düzenliyor. Değer artışı; plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki fark olarak tanımlanıyor ve bu farkın yüzde 90’ı değer artış payı sayılıyor.
Değer artış payı hangi imar planı değişikliklerinde alınacak?
Yönetmeliğe göre değer artış payının konusu, taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri ve bu değişiklik sonucunda oluşan değer artışı.
En az 1.000 m² ve üzeri imar adalarında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran veya fonksiyon değiştiren plan tadilatları değer artış payına tabi tutuluyor. Parsel bazında ise, konut hariç sadece fonksiyon değişikliği yapılması halinde değer artış payı uygulanıyor. Karma kullanımlı (ticaret+konut, turizm+konut gibi) plan değişiklikleri de belirli şartlarla bu kapsama giriyor.
Değer artış payından muaf tutulan alanlar ve işlemler
Yönetmelik, bazı alan ve işlemleri değer artış payı dışında bırakıyor. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar için belirli oranlara kadar yapılan artışlar değer artış payına tabi değil.
Kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar da muafiyet kapsamında. Emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini ve kat adedini artırmayan, sadece cephe ve yapı yaklaşma mesafesi gibi teknik düzeltmeler içeren plan değişikliklerinden de değer artış payı alınmıyor.
Değerleme raporu ve kıymet takdir komisyonu nasıl çalışacak?
Taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası değeri, sistem üzerinden otomatik atanan en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak değerleme raporlarıyla belirlenecek. Bu raporlar, kıymet takdir komisyonunun temelini oluşturacak.
Komisyon; şehir plancısı, mühendis ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşacak ve iki ayrı değerleme raporu arasındaki farkı dikkate alarak değer artışını tespit edecek. Değer artışında taşınmaz üzerindeki mevcut yapı ve tesislerin bedeli dikkate alınmayacak.
Değer artış payı nasıl tahakkuk edecek ve nasıl ödenecek?
Plan değişikliğinin onaylanmasının ardından, değerleme raporu bedeli malik tarafından 15 gün içinde yatırılacak ve süreç DAP sistemi üzerinden yürütülecek. Değer artış payı kesinleştirildikten sonra taşınmaz malikine tebliğ edilecek; malik, bedeli peşin veya taksitle ödeyebilecek.
Peşin ödemede yüzde 10 indirim imkânı tanınırken, taksitli ödemelerde TÜFE oranında güncelleme yapılacak. Değer artış payı ödenmeden taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine arazi/arsa düzenlemesi ve ruhsat işlemleri yapılamayacak.
Değer artış payı belediye, bakanlık ve bütçe arasında nasıl paylaşılacak?
Yatırılan değer artış payı; büyükşehir olan illerde büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi, kentsel dönüşüm projeleri özel hesabı ve genel bütçe arasında belirli oranlarla paylaştırılacak. Büyükşehir olmayan illerde ise payın önemli kısmı imar planı değişikliğini onaylayan idareye ve dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılacak. Bakanlıkça onaylanan planlarda ise payın büyük bölümü dönüşüm projelerine yönlendirilecek.
Eski başvurular ve önceki tahakkuklar
Yönetmelik; 20/2/2020’den önce yapılan bazı plan başvurularını değer artış payı dışında bırakıyor. Ayrıca 4/7/2024 öncesi ve sonrası tahakkuklar için özel geçiş hükümleri ve güncelleme yöntemleri (TÜFE ile güncelleme, yüzde 90 oranı, indirimli peşin ödeme imkânı) düzenleniyor. Riskli yapı şerhi bulunan ve belli tarihlerde başvurusu yapılmış parseller için de sınırlı muafiyetler getiriliyor.
